Der große Anlagenvergleich zwischen Immobilien und Aktien

Möchte man als Anleger aktiv werden, so sind hierzulande insbesondere Immobilien als Anlageform oder auch Aktien als Anlage sehr beliebt. Das Statistische Bundesamt gibt etwa an, dass etwas mehr als die Hälfte aller vermieteten Wohnungen in der Bundesrepublik in Privateigentum sind und somit der Geldanlage dienen. Um die Dimensionen zu verdeutlichen, kann man sich vor Augen führen, dass das circa 25 Millionen Wohnungen in Deutschland sind. Aber nicht nur Immobilien sind eine Form der Anlage, sondern auch Aktien, die an der Börse gehandelt werden. Legt man aber etwa einen langen Zeitraum in Aktien an, so kann eine typische Rendite von 8 Prozent für den Aktionär erwartet werden. Besonders lange Anlagezeiträume sind im Hinblick auf die Aktien zu empfehlen. Eine Immobilie kann jedoch auch einem doppelseitigen Nutzen haben. Das Modell von selbst genutzten Immobilien, die mit der Zeit im Wert steigen und anschließend für eine schöne Summe verkauft werden können, erfreut sich in Deutschland und auch in anderen Ländern der Welt großer Beliebtheit, wobei Aktien immer weiter an Sympathien gewinnen können von Seiten der Anleger. Je nachdem wen man fragt werden entweder Aktien oder Immobilien präferiert. Damit man als potentieller Anleger die Argumente für und gegen die gerade beschriebenen Anlageformen kennt und man auch herausfinden kann, welche Anlageform am meisten den individuellen Bedürfnissen entspricht, folgt im Folgenden eine Erläuterung zu den gerade aufgeführten Punkten mit einem abschließenden Resümee.

Argumente für und gegen Immobilien als Anlageform

Eine Immobilie hat viele spezifische Vorteile, welche gerade in Deutschland dafür sorgen, dass Immobilien immer beliebter als Anlageform sind. So sind die Zinsen beim Immobilieninvestment sehr gering und auch der Aspekt der Sicherheit ist gewahrt, da die Immobilienpreise in den letzten Jahren konstant – insbesondere in den deutschen Metropolen Berlin, Hamburg und München – gestiegen sind. Jedoch sollte auch beachtet werden, dass der Immobilie als Anlage auch Nachteile gibt. Denn nur der Immobilienerwerb reicht nicht aus, da stets laufende Kosten und auch Rückstellungen im Sanierungsfall für den Anleger mit der Immobilie verbunden sind. Aber auch politische Beschlüsse können Nachteile für Immobilien als Anlageform darstellen. Das zeigt sich besonders bei den Mietpreisbremse in Berlin, was sich gegenwärtig als großes Risiko für das Immobilieninvestment äußert. Der Mietendeckel aus Berlin ist als eine Mietobergrenze durch eine Mietentabelle basiert, die auf einen Mietenspiegel zurückgreift und so verhindern soll, dass Immobilien kostentechnisch (in der Miete) exponentiell in die Höhe steigen und somit für die Menschen unerschwinglich werden und dadurch Phänomene wie Altersarmut weiter verstärkt werden. Als Beispiel kann hierzu aufgeführt werden, dass die Kaltpreise bei Wohnungen ohne Heizung und Bad, die zwischen 1919 und 1949 ihre Bezugsfähigkeit erreicht haben, über eine Obergrenze bei der Miete von circa 4,60 Euro pro Quadratmeter verfügen. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass eine Immobilie im Anlageportfolio eines Anlegers viel (monetären) Platz einnimmt, was sich negativ auf die Liquidität und die Risikodiversifikation auswirken kann. Weiterführend darf natürlich auch nicht vergessen werden, dass das Risiko einer Weltwirtschaftskrise besteht und dadurch auch die Immobilienblase platzen kann. Was das für Immobilienpreise bedeuten kann, zeigte die letzte Weltwirtschaftskrise, die Ende der 2000-er Jahre stattfand. Immobilien als Wertanlage schwanken natürlich immer in ihrem Wert. Dabei darf nicht der Fehler gemacht und nur auf die Aktien geschaut werden, die an der Börse einem täglich schwankenden Wert unterliegen. Immobilienpreise können sich auch stark ändern, aber in der Regel nicht so schnell wie Aktienkurse.

Der Flächenbedarf bei Immobilien verändert sich, wenn wirtschaftliche Veränderungen geschehen. Nutzt man Immobilien als Anlageform mit der Absicht, später ein Klamottengeschäft dort aufzuziehen oder an eine Bekleidungskette zu verkaufen, so kann dies mit Risiken zur Umsetzbarkeit verbunden sein. Durch die Coronakrise fand eine Änderung, die temporär ist, aber auch langfristige Auswirkungen haben kann, von einer Verminderung des Flächenbedarfs statt. Dadurch, dass der Onlinehandel den stationären Einzelhandel immer schneller verdrängt und Geschäfte immer weniger nachgefragt haben und viele Unternehmen in die Insolvenz gehen, könnte der Flächenbedarf und die Nachfrage von Unternehmen an Immobilien von Anlegern zur gewerblichen Nutzung nachlassen. Was aber genau passieren wird, werden erst die nächsten Monate und Jahre zeigen. Im Privatsektor herrscht in den Großstädten ein großer Flächenbedarf, sodass eine Immobilie hier einen großen (finanziellen) Mehrwert für den Anleger bringen kann. Wenn man jedoch in Immobilien investiert und sich anschließend eine Immobilienkrise ereignet, so kann es sich als schwierig darstellen überhaupt einen Käufer für die Immobilie zu finden. Und selbst fast das gelingt, besteht das Risiko, deutlich unter Wert verkaufen zu müssen. Was die Immobilien betrifft, so ist aber auch der Hebeleffekt (Kredithebel) eine Option, die sich bezahlt machen kann. Hierbei wird der Immobilienkauf zu einem großen Teil durch einen Bankkredit finanziert. Dadurch erfolgt eine Vervielfachung der Rendite, wenn die Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen, was durch immer steigende Mietkosten (besonders in den Metropolen) anzunehmen ist. So erfolgt der Aufbau von Vermögen durch den Erwerb einer Immobilie, der jedoch zu einem erheblichen Teil von einem Dritten, der Bank, mitfinanziert wird. Jedoch sollte unbedingt beachtet werden, dass kreditfinanzierte Anlagen immer ein hohes Risiko aufweisen. Das liegt daran, dass sich der Zins, nachdem die Zinsbindung abgelaufen ist, also etwa nach zehn oder auch nach zwanzig Jahren, (merkbar) verändern kann.

Die wichtigsten Argumente für und gegen Aktien als Wertanlage

Aktien etwa bieten für den Anleger den Vorteil, dass die liquide sind und auch schnell verkauft werden können. Ein ganz wichtiger Vorteil ist jedoch die breite Streumöglichkeit bei den Risiken, da dadurch Klumpenrisiken vermieden werden können. Was etwa auch die langfristige Rendite betrifft, so sind Aktien definitiv in der Lage, mit den Immobilien mitzuhalten und haben hier kein Nachsehen. Wenn man vorangehend feststellte, dass Immobilien knapp 100 Prozent Wertzunahme verweisen können, so ist der Wert beim Leitindex Dax an der Börse sogar ein Stückchen höher. Hier fand eine Zunahme um 137 Prozent statt. Zudem spielt der Punkt der Demografie und des demographischen Wandels ebensolchen Aktien in die Karten. Die Menschen werden immer älter, der Altersdurchschnitt schnellt in Deutschland bis 2030 stark nach oben. Dementsprechend bringen solche Aktien für Unternehmen, die im Gesundheits- oder Pharmabereich tätig sind, große Chancen eines Wertzugewinns für den Anleger.

Im Gegensatz zu Immobilien (Immobilienpreis) gibt es bei Aktien jedoch kurzfristige Schwankungen, was zur Konsequenz hat, dass Aktien nicht für jeden Anlagetypen geeignet sind. Ansonsten muss angemerkt werden, dass Aktien generell als Anlage über ein hohes Risiko verfügen. Ein Verkauf der Aktie ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn sich abzeichnet, dass das Unternehmen der Aktie dauerhaft auf finanzielle Schwierigkeiten zusteuert und gleichzeitig auf lange Sicht gesehen große Verluste zu erwarten sind. Der vielleicht schlimmste Nachteil bei Aktien als Wertanlage ist die Möglichkeit, dass es auch zu einem Totalverlust kommen kann. Das liegt daran, dass – anders als bei Festgeld – bei Aktien als Anlage keine Absicherungsform wie etwa die Einlagensicherung besteht. Des Weiteren ist auch die Rendite – mit Ausnahme der Dividende – nicht fest, sodass auch hier den Erwartungen konträre Entwicklungen stattfinden können und keine Planungssicherheit für den Anleger besteht. Bis die Abgeltungssteuer im Jahr 2009 eingeführt worden ist, waren die Erträge aus den Erträgen noch nicht zu versteuern, das hat sich jedoch mit der Abgeltungssteuer geändert. Somit gelten steuertechnisch bei den Anlageformen nun etwa gleiche Bedingungen. Der Vorteil der Liquidität, der die Aktien als Anlageform auszeichnet, muss mitunter mit Renditeverlusten erkauft werden, was für den Anleger einen nicht unverkennbaren Nachteil bedeutet. Eine generell wichtige Kennzahl für Anleger, die in Aktien investieren, ist die Eigenkapitalrendite. Diese beschreibt das Verhältnis vom Gewinn und Eigenkapital, wobei stets auch die Eigenkapitalquote betrachtet werden sollte, damit stark verschuldete Unternehmen ausgeschlossen werden. So ist eine Hohe Verschuldung oftmals auch direkt mit einer hohen Eigenkapitalrendite bei einem Unternehmen verbunden. Daher macht eine Eigenkapitalrendite für die Anleger auch nur Sinn, wenn ein Unternehmen in den nächsten fünf bis fünfundzwanzig Jahren auch weiterhin bestehen wird. Da die Gewinne bei (aktienorientierten) Unternehmen sehr schwanken, ist auch die Eigenkapitalrendite auf ein Jahr bezogen nicht sehr aussagekräftig, sondern muss stattdessen im Kontext von einer halben oder einer ganzen Dekade betrachtet werden. So kann ein Unternehmen, das durch die Anlagen seiner Anlegen hohe Gewinne erzielen kann, als ein gutes Unternehmen charakterisiert werden.

Welche Wertanlage passt zu welchem Anlegertyp?

Eine Entscheidung für entweder Immobilien oder aber Aktien als Anlageform zu treffen, ist gar nicht so einfach. Theoretisch kann man sich auch für beide Formen entscheiden, was jedoch nicht so populär ist. Ausschlaggebend sind vielmehr persönliche Neigungen und Präferenzen des potentiellen Investoren. So spielen besonders die bisherige Aufteilung des Vermögens im Portfolio und natürlich auch besonders die individuelle Risikoneigung des potentiellen Investors eine Rolle, um zu entscheiden, für welche Anlageform man geeignet ist. Für den Fall, dass eine Immobilie bereits vorhanden ist und sie eventuell zur eigenen Nutzung (Eigenheim) verwendet wird, so sollte man ganz genau entscheiden, ob man sich noch eine weitere Immobilie zulegen möchte, oder doch sein Anlagespektrum diversifizieren möchte. Entscheidend dafür sei besonders laut vielen Experten in der Anlegerbranche der Faktor, dass Aktien im direkten Vergleich zu Immobilien über eine deutlich höhere Liquidität als Häuser verfügen würden. Und auch was die Renditechancen betrifft, so sind die Aktien hier das probatere Mittel. Die Liquidität eine Stärke der Aktien als Wertanlage, doch wann ist eine Aktie eigentlich liquide? Liquide Aktien werden solche Aktien genannt, nach denen eine große Nachfrage durch die Anleger vorhanden ist. Zudem lassen sich solche liquiden Wertpapiere eigentlich zu jedem Zeitpunkt kaufen und verkaufen. Anleger, die jedoch das Kursrisiko nicht eingehen wollen, sind bei der Anlageform der Aktien womöglich nicht besonders gut aufgehoben. Für einen Investor, der jedoch gerne das Risiko beim Investment eingeht und sich eine wirksame Aktienstrategie einfallen lassen kann, wartet mit den Aktien als Anlage jedoch lukrative Renditechancen. Was den Inflationsschutz betrifft, so sind besonders Aktien sehr gut geeignet. Sie gelten (wie u.a. Immobilien) als Sachwert, hinter denen Unternehmen mit „realen Werten“ wie etwa Maschinen oder auch Personal.

Wenn die Geldmenge steigt, so steigen auch die Kurse. Jedoch sorgt besonders die Aktie, die man hat, dafür, ob es ein wirksamer Inflationsschutz sein kann, oder doch viele Abstriche hinzunehmen sind. Die Einfachheit des Investments kann jedoch definitiv gegeben sein, auch bei Aktien. Viele potentielle Anleger entscheiden sich gegen ein Investment, da es ihnen zu kompliziert erscheint. Gerade jedoch im Bereich der Altersvorsorge, ist die Anlage von entscheidender Wichtigkeit. Begründet werden kann das durch ein Rentensystem, das zu kollabieren droht und für viele Menschen schon heute nicht mehr zum Leben reicht. Um sich also Wohlstand oder aber Sicherheit im Alter verschaffen zu können, so ist die Anlage der richtige Weg dafür. Ist man bereit dazu, dass Verluste passieren können und man ein hohes Risiko für einen großen Gewinn beziehungsweise eine große Steigerung der Einlage erreichen möchte, so kann die Aktie als Geldanlage der richtige Weg sein. Damit man richtig erfolgreich in Aktien anlegen kann, so empfiehlt sich eine sinnvolle Auswahl der Aktie anhand von persönlichen aber auch wirtschaftlichen Präferenzen. Zum Überprüfen, ob Aktien von einem Unternehmen gegenwärtig preiswert zu haben sind, nutzt man das Kurs-Buchwert-Verhältnis. So sagt etwa ein Wert, der hier unter 1,0 ist aus, dass das Unternehmensvermögen, welches aus Maschinen oder auch Immobilien besteht, abzüglich aller kurzfristigen und langfristigen Verbindlichkeiten höher ist als der gegenwärtige Börsenwert. Wenn man jedoch als Investor eher auf die Sicherheit bedacht ist und zudem den boomenden Immobilienmarkt der letzten Jahre im Einklang mit einem dauerhaften, sicheren Eigenheim bedenkt, so kann auch die Immobilie als Geldanlage sehr reizvoll sein.

Ein kurzes Resümee zum Schluss

Wenn die Anlageformen Immobilien und Aktien miteinander vergleicht, so stellt man fest, dass Immobilien mit circa einem Viertel der Deutschen die deutlich beliebtere Anlageform im Vergleich zu den Aktien ist. Es sind nämlich nur zehn Prozent der Bundesbevölkerung Aktionäre. Interessant wird es, wenn man die Anlagepräferenzen zweier Länder miteinander vergleicht. So sind in Deutschland zwar Immobilien die beliebtere Anlageform als Aktien, in Großbritannien aber beispielsweise ist es genau umgekehrt. Es war festzustellen, dass es von den persönlichen Anforderungen und Voraussetzungen abhängt, um festzustellen, welche Anlageform besonders gut geeignet ist. In Deutschland ist es für Aktien noch kein einfaches Feld, beliebt sind ansonsten Sparbücher und Renten- und Kapitallebensversicherungen. Gegenwärtig ist die Immobilie der Aktie als Geldanlage noch weit voraus. Begründet werden kann dies durch das große Sicherheitsbedürfnis von vielen deutschen Anlegern, was den Aktien konträr ist, aber bei den Immobilien immer stärker dem Wünschen der Deutschen entspricht. Derzeit hat die Immobilie als Geldanlage die Chance, sich dauerhaft gegen Spareinlagen durchzusetzen. Der Grund dafür ist, dass Spareinlagen nur zehr niedrige Zinsen bieten, die Immobilienpreise zuletzt jedoch konstant gestiegen sind. Allein in den deutschen Metropolen gab es laut DB Research in den letzten zehn Jahren einen Preisanstieg von fast 95 Prozent in der Immobilienbranche, Tendenz steigend. Zudem sind die Zinsen beim Immobilieninvestment gegenwärtig äußerst gering, was zusätzlich befeuernd für den Boom der Anlageform wirkt. Als Kernziel ist daher zu empfehlen, eine langfristige Finanzplanung zu betreiben und dadurch zu prüfen, welche Anlageform am besten geeignet ist.

 

Über den Autor

Egon M
Mein Name ist Egon Meier, ich schreibe hier Artikel die auf meine 20 jährige Berufserfahrung im Bereich Finanzen & Versicherungen basieren.

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